关于在沈阳投资精致型商务酒店可行性研究报告
沈阳时代精英市场研究有限公司
研究方案
一、 研究方法
根据我们对整个项目研究目的的分析，我们决定此次研究采用行业研究与可行性研究的一些理论与方法，这也是国内通用的对某个行业的研究方法：
二、 研究城市
根据我们此次研究需求，本次调查覆盖城市为：沈阳市、大连市、长春市、哈尔滨市、北京市
注：其中重点是沈阳市。
三、 执行方案
1.行业数据收集
重点研究中国酒店协会、国家统计局、中国旅游饭店协会、辽宁旅游信息网、赛迪顾问、慧聪资讯、CIR等权威机构的行业基础信息。
2.情报数据收集
重点研究东北地区特别是沈阳市行业的酒店发展现状，为投资决策提供第一手的市场数据。
定性执行：进行专家深访，来更加准确的了解行业的发展态势，洞察行业的未来发展脉搏。
样本选择：选择沈阳市10家精致型酒店或类似酒店的高管人员进行深度访问。约请8个中小企业老板、中层管理人员等进行小组座谈会。
酒店作为旅游基础设施，酒店业的发展与旅游业息息相关。伴随着中国经济20年来的快速增长，旅游业市场不断扩大，无论是国内出游还是海外入境人数，也都经历了同样的快速发展，从而对酒店业产生了强大需求拉动。尤其是98年以后，旅游逐渐成为国内休闲娱乐消费热点。旅游服务总收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增长率，高于GDP的增长，占GDP的比重也稳步上升，至2002年我国旅游总收入已经达到5500亿元，占GDP的5.4％。旅游的产业规模已经确立，并逐步发展成为我国的新兴支柱产业。我国近年来来入境旅游人数及收入增长迅速，1991年－2002年旅游外汇收入年复合增长率达到14％以上，见图1.1。
资料来源： 《中国旅游统计年鉴2003》
入境旅游数据是衡量国外人士对中国旅游市场需求的重要指标。
国家旅游局的统计资料显示：1991年～2002年，入境旅游人数从3335万增长到9791万人次，年平均增长9.4%，和国民经济增长基本保持同步。旅游外汇收入从28.45亿美元增长到203.85亿美元，年平均增长高达17.9%，增长速度远远高于国民经济增长，居世界第一位。
2002年，入境旅游人数达9791万人次，比上年增长9.99%。其中：外国人1343.95万人次，比上年增长19.71%；香港同胞6187.94万人次，增长5.65%；澳门同胞1892.88万人次，增长19.98%；台湾同胞366.06万人次，增长6.35%。15个主要客源国全部实现增长，其中有14个国家实现两位数增长，有6个(泰国、韩国、马来西亚、菲律宾、日本、印尼)国家的增幅超过20%。其中入境过夜旅游者人数达3680万人次，比上年增长10.96%。国际旅游(外汇)收入达203.9亿美元，比上年增长14.57%。
以下是1991年到2002年共12年间中国入境旅游增长数据表1.1
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年份 |
入境旅游人数（千人） |
旅游外汇收入（百万美元） |
|
1991 |
33350 |
2845 |
|
1992 |
38115 |
3947 |
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1993 |
41527 |
4683 |
|
1994 |
43684 |
7323 |
|
1995 |
46387 |
8733 |
|
1996 |
51127 |
10200 |
|
1997 |
57588 |
12074 |
|
1998 |
63478 |
12602 |
|
1999 |
72796 |
14099 |
|
2000 |
83444 |
16224 |
|
2001 |
89013 |
17792 |
|
2002 |
97908 |
20385 |
2003年，因为年初开始持续时间长达近半年的SARS而导致旅游业的萧条。但2004年以来，旅游业重现繁荣：2004年1－６月，我国入境旅游人数累计达５１４３万人次，比２００３年和２００２年同期分别增长２４．３％和９．８％；旅游外汇收入达到１０６亿美元，比２００３年和２００２年同期分别增长４５％和１１．２％；１６个主要客源国的来华旅游人数与２００２年同期相比全部实现了增长。（数据来源：国家旅游局）
在入境旅游增长迅猛的同时，国内旅游也得到了较快的增长，“九五”期间我国国内旅游情况见表1.2所示。
表2.1 “九五”期间我国国内旅游情况
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年份 |
人次（亿人次） |
增长率 |
收入 |
增长率 |
人均消费 |
增长率 |
|
1996 |
6.40 |
1.60% |
1638 |
19.10% |
— |
— |
|
1997 |
6.44 |
0.80% |
2113 |
29.00% |
328.06 |
— |
|
1998 |
6.94 |
7.80% |
2391 |
13.20% |
344.50 |
5.0% |
|
1999 |
7.20 |
3.70% |
2831 |
18.40% |
394.00 |
14.4% |
|
2000 |
7.44 |
3.50% |
3175.54 |
12.10% |
426.60 |
8.3% |
|
2001 |
7.84 |
5.30% |
3522.36 |
10.90% |
449.30 |
5.3% |
|
2002 |
8.78 |
12.01% |
3878 |
10.11% |
441.80 |
-1.7% |
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（数据来源：《中国旅游统计年鉴》、《中国旅游业发展十五计划及远景目标纲要》） |
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根据我国旅游业发展的“十五”规划，到2005年我国将接待海外旅游者11,200-12,000万人次，年均增长6％－8％；实现国际旅游收入240－260亿美元，年均增长8％－10％；实现国内旅游收入5350－5850亿元，年均增长11％－13％。根据世界旅游组织的预测，到2020年，我国将取代法国成为世界第一大旅游目的地，接待旅游入境人数可达1.37亿人次，占世界市场份额为8.6%；我国也将成为世界第四个客源国，出境旅游人数将达到1亿人次，占世界市场份额为6.2％。旅游业将是我国增长最快的产业之一。
对于中国旅游业的需求，更大的部分来自于国内。
2002年，全国国内旅游人数达8.78亿人次，比2001年增长12.01%。其中：城镇居民3.85亿人次，农村居民4.93亿人次。全国国内旅游收入为3878亿元，比上年增长10.11%。其中：城镇居民旅游支出2848亿元，农村居民旅游支出1030亿元。（数据来源：国家旅游局）
目前中国每年国际国内商务旅游市场的消费已达２０００亿元人民币，与法国、德国等欧洲主要国家的水平相当。而加入世界贸易组织，意味着国内的旅游市场要向WTO所有的成员国开放，这使中国成为公认的旅游业最具发展潜力的地区，而酒店业也相应地将“门户大开”。
在中国加入WTO的法律文本中有如下和酒店业相关的明确对定（参见《中华人民共和国服务贸易具体承诺减让表》）：
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房地产服务部门 |
市场准入限制 |
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涉及自有或租赁资产的房地产服务（CPC821） |
除下列内容外，没有限制：对于高标准房地产项目，如公寓和写字楼，不允许设立外资独资企业，但不包括豪华饭店。 |
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以收费或合同为基础的房地产服务（CPC822） |
仅限于合资企业形式，允许外资拥有多数股权 |
第一条内容显示，外资在中国利用自有或租赁资产设立豪华饭店是不受限制的。套用第二条条款，允许外资拥有多数股权。
同时，在《中国加入世贸组织第三年的主要承诺》中，和酒店业相关的也有两条：1）“旅行社和旅游服务，允许外资拥有多数股权”2）“特许经营：取消限制”。这两条也显示，以“特许经营”作为主要连锁扩张方式的外资酒店集团，在进入中国市场上已经没有太大的限制。
入世后，饭店市场完全开放，外资开始大举抢滩中国市场。一些早些时候已经进入中国的酒店集团在力图扩展地盘，如香格里拉集团在不久前完成中国战略布局；而此前在中国发展很小或者从未在中国发展的饭店管理集团如法国雅高、美国速8等都制订了迅速扩张的计划。2000年世界饭店管理集团排行前10家圣达特、六洲、马里奥特、雅高、精品国际、希尔顿、最佳西方国际、喜达屋、卡尔逊、凯悦，目前均已进入中国。
随着我国加入WTO，面对全方位开放的旅游市场和不断变化、趋于成熟的旅游消费，饭店业面临两个方面的转型压力。
1．从传统管理型向经营管理型转变的压力
入世前，我国大多数高星级饭店属于国有性质，加上长期缺乏真正的市场竞争压力，在很长一段时间内，其决策层和领导层没有真正确立以经营为中心的思路，内部管理仍滞留在传统管理的阶段，那必然是以产品的高成本为代价的。入世后，面对国外以经营为核心的饭店集团的竞争，为求生存许多饭店管理者都力图改变这一状况，尝试着将饭店向经营管理型转变。
2．从全面化经营向专业化经营转变的压力
长期以来，我国的饭店管理存在着“大而全”、“小而全”的现象，大量饭店业产品雷同，毫无特色和个性可言。在市场高度细分化的今天，我国大多数的星级饭店还停留在观光旅游饭店的阶段，与国外集团的度假饭店、商务饭店、会议饭店相比，在满足客源个性化、特色化、专业化需求方面，毫无优势可言。
3. 酒店业发展趋势预测
酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。
我国星级酒店数量自1992－2002年一直保持15％以上的增长速度，使得酒店行业利润率迅速下降，甚至在1998年－2001年连续四年出现了行业整体亏损的局面，根据我们前面对酒店行业景气度的分析，我国酒店行业目前已经走出低谷，目前已步入缓慢上升的趋势中。根据国际著名咨询公司德勤公司对2004年1－8月中国酒店业的调查测评，我国酒店业在2004年1－8月的入住率、平均房间收入这二个酒店业重要营运指标方面，不仅远高于发生“非典”的2003年，较2000年也有了显著的提高，这也充分说明我国酒店业已经走出低谷。
我国酒店数量分布不平衡，三星以上酒店在京、沪、穗等一线大城市和东南沿海比重很大，在中西部地区比重较小；同时，中西部星级酒店的房价也明显低于经济发达地区，因此随着中西部地区经济和旅游业的发展，市场对中西部地区星级酒店的需求将进一步增长，酒店出租率和酒店价格也将得到一定的提高，中西部地区酒店业将会以高于全国平均水平的速度增长。
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表1.3 2004年1－8月中国酒店业表现 |
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入住率 |
平均房间收入 |
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至2004年8月(%) |
相对2003年变化(%) |
相对2000年变化(%) |
至2004年8月(元) |
相对2003年变化(%) |
相对2000年变化(%) |
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|
中国所有酒店 |
73.7 |
41 |
5 |
567 |
67 |
20 |
|
中国主要城市 |
76 |
49 |
4 |
681 |
76 |
18 |
|
中国次要城市 |
70 |
29 |
9 |
352 |
40 |
21 |
|
中国地域性城市 |
68.5 |
26 |
6 |
371 |
42 |
37 |
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资料来源：德勤“酒店业评测调查” |
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